La diversidad en la contabilización de las ventas de bienes raíces se debe a que algunas entidades reconocen los ingresos cuando los bienes raíces se transfieren al cliente (de acuerdo con la NIC 18, Ingresos de actividades ordinarias); otros reconocen los ingresos durante el período de construcción (de acuerdo con la NIC 11, Contratos de Construcción). CINIIF 15 aclara cómo determinar si un acuerdo está dentro del alcance de la NIC 11 o la NIC 18.

¿Cómo una entidad determinará si la NIC 11 o la NIC 18 se aplica?

La entidad debe considerar en primer lugar si un acuerdo de construcción contiene más de un componente. Por ejemplo, un único contrato de construcción de inmuebles puede abarcar la entrega de bienes o servicios adicionales, tales como la venta de terrenos o la prestación de servicios de administración de propiedades. Una entidad puede tener que dividir un acuerdo de este tipo en sus componentes identificables por separado y considerar cada componente por separado para determinar la orientación adecuada y la base para el reconocimiento de ingresos.

Por ejemplo, un constructor se compromete a vender apartamento estándar y prestar servicios de mantenimiento al comprador durante cinco años. Hay dos componentes a los que la NIC 18 se debe aplicar. El párrafo 14 de la NIC 18 se aplica para la venta de bienes (se aplica a la vivienda) y el párrafo 20 de la NIC 18 para la venta de servicios para el mantenimiento. El mismo constructor acuerda vender un pedazo de tierra a un fabricante y construir una fábrica especializada en la tierra a un diseño elaborado por el comprador. La venta de tierras es irrevocable y no depende de la finalización de la construcción. Hay dos componentes: la NIC 18 se aplica a la venta de la tierra y la NIC 11 para la construcción de la fábrica.

La determinación de si un acuerdo está dentro del alcance de la NIC 11 o la NIC 18 requiere que la gerencia ejerza su juicio. CINIIF 15 interpreta la guía de la NIC 11 y la NIC 18 como sigue:

NIC 11: un acuerdo es un contrato de construcción cuando el comprador es capaz de especificar los principales elementos estructurales del diseño, ya sea antes o durante la construcción. Por ejemplo, una compañía petrolera que requiere una nueva refinería podría especificar sus requisitos exactos para el constructor y supervisar y cambiar los requisitos a lo largo de la construcción. Esto ilustra el comprador especificar los principales elementos de diseño; NIC 11 se aplicaría a la construcción de la refinería. La sustancia de un acuerdo para la fabricación de un gran volumen de activos similares a las especificaciones de un comprador se debe considerar para determinar si se trata de la venta de bienes y dentro del alcance de la NIC 18 Por ejemplo, un fabricante de vehículos que recibe un pedido de 100 autobuses de un diseño estándar pero pintadas con los colores del operador se aplicarían las NIC 18 y la entrega de cada bus.

NIC 18: un acuerdo es para la venta de bienes cuando la construcción se lleva a cabo de forma independiente del acuerdo y el comprador tiene capacidad limitada para influir en el diseño. Por ejemplo, un constructor de la casa cuenta con cinco modelos diferentes de casa en un desarrollo. El comprador especifica el modelo y elige a partir de una serie de elementos de decoración interior. Esto demuestra una capacidad limitada para influir en el diseño, y la NIC 18 se aplica a la venta de la casa.

¿Cómo dar cuenta de los ingresos procedentes de la construcción de bienes raíces?

La sustancia del acuerdo determinará si la NIC 18 o la NIC 11 se aplica. Hay dos formas en que los criterios establecidos en la NIC 18 podría aplicarse a la venta de bienes: (a) continuamente, y (b) en un solo punto de tiempo:

(a) Una entidad puede transferir permanentemente el control y los riesgos y recompensas de la propiedad como la construcción progresa significativos. Los criterios de reconocimiento de ingresos pueden ser satisfechas y los ingresos reconocidos continuamente por referencia a la etapa de terminación mediante el método del porcentaje de realización. Por ejemplo, un constructor se compromete a construir una casa para su diseño estándar. Los derechos de transferencia de la propiedad al comprador como la construcción se produce de acuerdo con la legislación local. El comprador tiene el control y los riesgos y ventajas significativos de la propiedad de los bienes inmuebles construidos hasta la fecha en toda la construcción, y conservar ese control y los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad de la obra en el proceso si se detuvo la construcción en cualquier momento. Los criterios establecidos en el párrafo 14 de la NIC 18 se cumplen de forma continua, y el ingreso es reconocido durante la construcción.

(b)  La entidad puede transferir el control y los riesgos y recompensas importantes de la propiedad de los bienes inmuebles sólo en un solo punto en el tiempo; el ingreso se reconoce en ese punto.

La administración debe usar su juicio. Los ejemplos en la interpretación muestran cómo se deben considerar los términos del acuerdo, los hechos y las circunstancias y los requisitos legales locales.

 Fuente: Consultas IFRS – Web Accounting advisory