De acuerdo con la Ley 675 de 2001, “Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. ―Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.”

Ciertamente las propiedades horizontales no son sociedades. Los vacíos de su regulación deben buscarse en primer lugar en el Código Civil. Véase el Libro I Título 36 de éste.

En el Derecho ahora antiguo se establecieron grandes diferencias entre el derecho civil y el comercial. Por ejemplo, se sostuvo que la contabilidad era una obligación mercantil. Esa visión se tornó insostenible, al punto que el régimen se ha ido unificando.

Fue así como para efectos tributarios se obligó a las personas son ánimo de lucro a llevar contabilidad según las reglas mercantiles.

Aún hoy en día el Decreto Único Reglamentario en materia tributaria dice: “Artículo 1.2.1.5.15. Libros de contabilidad. Todos los contribuyentes sujetos al régimen tributario especial están obligados a llevar libros de contabilidad debidamente registrados de conformidad con las normas legales vigentes, ante la Cámara de Comercio o la Dirección Seccional de Impuestos con competencia en el domicilio principal de la entidad, o ante cualquier organismo público que tenga facultad para reconocer su personería jurídica. ―Parágrafo. El registro contable de la ejecución del beneficio neto o excedente, deberá realizarse en cuentas separadas por período gravable, de manera que se pueda establecer claramente el monto, destino de la inversión y nivel de ejecución durante cada período gravable. Igual procedimiento se debe observar cuando el beneficio neto se ejecute a través de proyectos o programas específicos.”

Por otra parte, la Ley 222 de 1995 ordenó: “Artículo 1. Sociedad comercial y ámbito de aplicación de esta ley. El artículo 100 del Código de Comercio quedará así: Artículo 100. Se tendrán como comerciales, para todos los efectos legales, las sociedades que se formen para la ejecución de actos o empresas mercantiles. Si la empresa social comprende actos mercantiles y actos que no tengan esa calidad, la sociedad será comercial. Las sociedades que no contemplen en su objeto social actos mercantiles, serán civiles. ―Sin embargo, cualquiera que sea su objeto, las sociedades comerciales y civiles estarán sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.”

Posteriormente la Ley 962 de 2005 dispuso: “Artículo 28. Racionalización de la conservación de libros y papeles de comercio. Los libros y papeles del comerciante deberán ser conservados por un período de diez (10) años contados a partir de la fecha del último asiento, documento o comprobante, pudiendo utilizar para el efecto, a elección del comerciante, su conservación en papel o en cualquier medio técnico, magnético o electrónico que garantice su reproducción exacta. ―Igual término aplicará en relación con las personas, no comerciantes, que legalmente se encuentren obligadas a conservar esta información. ―Lo anterior sin perjuicio de los términos menores consagrados en normas especiales.”

Alguna entidad oficial recientemente manifestó que no existen normas de conservación respecto de entidades sin ánimo de lucro. Como queda claro, esté bien equivocada. Téngase en cuenta que esta norma abarca todos los libros y papeles y no solo los contables que apenas son una parte de ellos.

Finalmente, recordemos la Ley 1314 de 2009 en la cual se dijo: “Artículo 15. Aplicación extensiva. Cuando al aplicar el régimen legal propio de una persona jurídica no comerciante se advierta que él no contempla normas en materia de contabilidad, estados financieros, control interno, administradores, rendición de cuentas, informes a los máximos órganos sociales, revisoría fiscal, auditoría, o cuando como consecuencia de una normatividad incompleta se adviertan vacíos legales en dicho régimen, se aplicarán en forma supletiva las disposiciones para las sociedades comerciales previstas en el Código de Comercio y en las demás normas que modifican y adicionan a este.”

La Ley 675, citada, obliga a las propiedades horizontales a llevar contabilidad financiera y contabilidad presupuestaria. La entidad deberá ubicarse en alguno de los grupos establecidos por el Decreto Único Reglamentario de las Normas de Contabilidad, de Información Financiera y de Aseguramiento de la Información y se dictan otras disposiciones.

Según la mencionada Ley 675, “Artículo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.”

Este artículo atribuye al revisor fiscal el control, incurriendo así en un gran error, tanto respecto de la arquitectura de las personas jurídicas como tratándose de las concepciones mundiales de la contaduría.

Aunque la Ley 43 de 1990 menciona al revisor o a la revisoría varias veces, pero no se ocupa de ninguna función de ésta. Por lo tanto, esta norma es también en esto fruto de una imprecisión.

Así las cosas, hay que aplicar el artículo 15 atrás reproducido.

La inscripción del nombramiento de revisor fiscal corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. Su período se determina en los respectivos estatutos. En su defecto es de un año. La revisoría fiscal es obligatoria en los conjuntos de uso comercial o mixto. En estos casos, no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. Como vemos no se trata de una revisoría obligatoria sino potestativa, por lo que se rige por el parágrafo del artículo 207 del Código de Comercio, en el cual se lee: “En las sociedades en que sea meramente potestativo el cargo del revisor fiscal, éste ejercerá las funciones que expresamente le señalen los estatutos o las juntas de socios, con el voto requerido para la creación del cargo; a falta de estipulación expresa de los estatutos y de instrucciones concretas de la junta de socios o asamblea general, ejercerá las funciones indicadas en este artículo. No obstante, si no es contador público, no podrá autorizar con su firma balances generales, ni dictaminar sobre ellos.” Por lo tanto, no le es aplicable sino cuando así se indique el régimen de la revisoría obligatoria.

Hemos visto en acción varios contadores nombrados como revisores fiscales de propiedades horizontales residenciales. Salta a la vista que nunca estudiaron revisoría fiscal. Muchos parecen administradores debido a las órdenes que emiten y otros violan el principio de independencia porque actúan como asesores de la administración o de los comités de la persona jurídica.

Bogotá, octubre 5 de 2024