La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió el Concepto 18064 el pasado 4 de noviembre de 2025, precisando cómo debe determinarse el costo fiscal de un bien raíz cuando su adquisición no se realizó totalmente por medio de una transacción en el sistema financiero. La aclaración se centra en la restricción prevista en el inciso octavo del artículo 90 del Estatuto Tributario (E.T.), el cual establece que no constituyen costo fiscal de los bienes raíces las sumas que no se hayan pagado por medio de entidades financieras.

De acuerdo con la administración tributaria, si un contribuyente adquiere un inmueble pagando total o parcialmente en efectivo, esos valores no pueden incorporarse al costo fiscal al momento de la venta. Solo los pagos canalizados mediante cuentas bancarias, cheques, transferencias u otros medios financieros son aceptados como costo de adquisición para efectos de determinar la ganancia por la venta en la declaración del impuesto sobre la renta. En los casos en que todo el precio se haya pagado en efectivo, el inmueble tendría un costo fiscal igual a cero; si solo una parte fue bancarizada, el costo se limitará a esa proporción.

La DIAN también recuerda que la regla es estricta tratándose de inmuebles adquiridos a partir de 2018: cualquier porción del pago no realizada a través de entidades financieras será rechazada fiscalmente como costo del activo.

No obstante, la administración tributaria aclara que esta restricción no deja al contribuyente sin alternativas. El E.T. prevé mecanismos especiales de determinación del costo fiscal, entre ellos el previsto en su artículo 72, el cual permite tomar como costo el avalúo catastral o autoavalúo del año anterior a la venta. Esta opción aplica siempre que el bien constituya un activo fijo y que el avalúo figure en la declaración del impuesto predial o en la declaración de renta del año anterior.

En conclusión, aun bajo la restricción del artículo 90 del E.T., el contribuyente no queda sin opciones para determinar un costo fiscal válido. Aunque las sumas pagadas en efectivo no pueden ser reconocidas, el marco normativo sí permite utilizar mecanismos alternativos, tal como el previsto en el artículo 72 del E.T., siempre que cumplan los requisitos aplicables.

Para más información consulte, el documento a continuación.

Ver: Concepto 18064 de 2025 – DIAN

Redacción INCP