La actualización masiva de los avalúos catastrales de predios rurales de más de 527 municipios en Colombia realizada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), mediante sus Resoluciones 1912 de 2024 y 2057 de 2025, ha centrado la atención en el incremento del impuesto predial. Sin embargo, sus efectos van más allá del ámbito territorial y pueden incidir en varios impuestos nacionales, dado que el avalúo catastral es un referente para la valoración fiscal de los inmuebles.
Impuesto sobre la renta: ¿un mayor número de obligados a declarar?
Uno de los requisitos para que una persona natural deba declarar renta es que su patrimonio bruto al 31 de diciembre del respectivo año gravable supere las 4.500 Unidades de Valor Tributario (UVT), equivalentes a $235.683.000 para el año gravable 2026.
Para establecer el valor patrimonial de los bienes inmuebles, el artículo 277 del Estatuto Tributario (E.T.) dispone que los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad deben declararlos por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el auto avalúo o el avalúo catastral actualizado al cierre del ejercicio. Entre los métodos para determinar el costo fiscal, el artículo 72 del E.T. permite tomar como tal el avalúo declarado para efectos del impuesto predial unificado o el avalúo formado o actualizado por la autoridad catastral, mientras que el artículo 73 prevé como alternativa ajustar el costo de adquisición mediante los incrementos porcentuales certificados por el Gobierno Nacional.
Si el nuevo avalúo determinado por el IGAC constituye el mayor valor entre las alternativas previstas en el artículo 277 del E.T., deberá reconocerse como valor patrimonial del inmueble en la declaración de renta. Dado que, de acuerdo con las Resoluciones 1912 de 2024 y 2057 de 2025, algunos avalúos aumentaron desde el 1,67 % hasta al 2.505.119 %[1], un mayor número de propietarios rurales podría superar el umbral patrimonial que obliga a presentar la declaración del impuesto sobre la renta.
En consecuencia, propietarios de predios rurales que en años anteriores no superaban el umbral de 4.500 UVT podrían quedar obligados a presentar la declaración del impuesto sobre la renta únicamente como consecuencia de la actualización catastral. Este efecto será particularmente visible en las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad.
Impuesto al patrimonio: una base gravable potencialmente mayor
Los efectos también se extienden al impuesto al patrimonio creado por la Ley 2277 de 2022. Dado que la valoración patrimonial de los bienes inmuebles para este impuesto sigue las mismas reglas previstas para el impuesto sobre la renta, el incremento de los avalúos catastrales puede ampliar el número de contribuyentes cuyo patrimonio líquido supere las 72.000 UVT al 1 de enero de cada año gravable. Asimismo, quienes ya se encuentren sujetos al impuesto podrían experimentar un aumento en su base gravable y, en consecuencia, en el valor del tributo a cargo.
¿Hay efectos reales en la tasa de tributación depurada?
Cabe preguntarse si la actualización de los avalúos catastrales rurales incide en la tasa de tributación depurada (TTD), prevista en el parágrafo 6 del artículo 240 del E.T., cuyo propósito es garantizar una tributación mínima del 15 %.
La TTD se determina mediante la siguiente fórmula:
Fuente: elaboración propia a partir del parágrafo 6 del artículo 240 del E.T.
A partir de esta estructura, no es posible identificar que la actualización del avalúo catastral modifique directamente las variables empleadas para calcular la TTD.
En primer lugar, el incremento del avalúo catastral no modifica, por sí solo, la UC, dado que las mediciones posteriores de los inmuebles bajo las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC 16[2] y 40[3]) se efectúan con base en el valor razonable y no en el avalúo catastral. En concordancia con ello, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública – CTCP ha precisado, en los Conceptos 136 de 2021 y 360 de 2018, que el avalúo catastral no equivale al valor razonable, puesto que ambos obedecen a finalidades y metodologías de valoración diferentes.
Tampoco podría concluirse que el mayor avalúo constituya una diferencia permanente (DPARL). Aunque el artículo 72 del E.T. permite que, en una eventual enajenación del inmueble, el contribuyente tome como costo fiscal el avalúo declarado para efectos del impuesto predial o el actualizado por la autoridad catastral, la norma no califica expresamente este tratamiento como una diferencia permanente ni dispone que deba incorporarse como tal en la fórmula de la TTD.
Las diferencias que eventualmente lleguen a presentarse entre el tratamiento contable y el fiscal del inmueble corresponderían, en principio, a diferencias temporarias. En efecto, si el importe en libros del activo difiere de su costo fiscal al momento de la enajenación, la utilidad contable y la renta fiscal derivadas de la venta también podrían ser distintas. Estas diferencias pueden incidir en la determinación del impuesto sobre la renta e incluso dar lugar al reconocimiento de impuesto diferido, pero no modifican, por sí solas, las variables que integran la fórmula de la TTD.
Por esta razón, aunque la actualización del avalúo catastral puede generar efectos fiscales relevantes en una futura enajenación del inmueble, no resulta evidente que esas diferencias temporarias modifiquen, por sí mismas, las variables que integran las fórmulas del impuesto depurado (ID) o de la utilidad depurada (UD). En consecuencia, a partir de la estructura prevista en el parágrafo 6 del artículo 240 del E.T., no se observa una incidencia directa sobre la tasa de tributación depurada.
No obstante, los propietarios de predios rurales deberían revisar, junto con sus contadores y asesores tributarios, las implicaciones derivadas de los nuevos avalúos catastrales para sus casos particulares.
Contador público y estudiante de la especialización en finanzas públicas.
[1] Este aumento corresponde a los aplicados al departamento de Arauca de conformidad con el artículo 2 de la Resolución 2057 de 2025.
[2] Propiedad, planta y equipo.
[3] Propiedad de inversión.
