3. Arrendamientos tras estado de emergencia en Colombia

3. Arrendamientos tras estado de emergencia en Colombia

Luego de la declaratoria de pandemia por la Organización Mundial de la Salud (OMS) desde el pasado 11 de marzo, como consecuencia de la propagación del covid-19, el Gobierno colombiano instauró el marco de emergencia económica a nivel nacional, el cual persigue evitar la propagación del virus mediante distintas medidas adoptadas, entre las cuales está la cesación de determinadas actividades económicas; esto, automática y naturalmente, generó una disminución sustancial de ingresos para las compañías que −obligatoriamente− tenían que acogerse a las directrices.

El estado de emergencia económica en Colombia −a la fecha de este artículo− aún permanece vigente, puesto que el riesgo de contagio sigue latente, sin embargo, desde mayo de 2020 el mismo Gobierno ha permitido, bajo medidas estrictas, la reactivación económica paulatina de la mayoría de los sectores productivos y comerciales, permaneciendo aún algunas otras áreas restringidas.

Los efectos directos de tales medidas, traducidas en la baja comercialización de productos y servicios por haber cesado las actividades de modo parcial o indefinido, han hecho que las compañías tomaran decisiones inmediatas para disminuir sus costos variables y costos y gastos fijos necesarios para la producción y/o prestación de sus servicios, entre los que encontramos los costos de arrendamiento, tanto de bienes muebles como inmuebles.

Sin lugar a duda, de manera indirecta, los arrendadores también fueron afectados por esta recesión económica al tener que entrar a renegociar contratos de arrendamiento, aceptando cambios por los arrendatarios, pues la mayoría no lograba cumplir con el pago de los cánones pactados antes de la recesión. Algunos de los cambios en los contratos de arrendamiento son:

  • Disminución en el importe del canon mensual
  • Otorgamiento de periodos de gracia
  • Cancelaciones definitivas de los contratos
  • Cambios en las cláusulas que corresponden a la forma de usar los activos
  • Aplazamiento o disminución de la vigencia del contrato
  • Pago de pasivos de arrendamiento con recursos diferentes al efectivo
  • Condonación de obligaciones de arrendamiento, entre otros

Con ocasión a lo anterior, a nivel internacional, el IASB se pronunció con la enmienda hecha a la NIIF 16 − Contratos de Arrendamiento en mayo de 2020, denominada Covid-19 – Related Rent Concessions; por su parte, y en la misma fecha, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) en Colombia publicó el Documento de Orientación Técnica n.° 18, direccionando el modo de aplicar las normas a los diferentes cambios que se puedan producir sobre los contratos de arrendamiento. Finalmente, el pasado 5 de noviembre, el Gobierno colombiano, mediante los Ministerios de Hacienda y Crédito Público y el de Industria y Comercio, en concordancia con las recomendaciones hechas por el CTCP, expidió el Decreto 1432 con el fin de adicionar al marco normativo basado en NIIF Plenas la enmienda expedida por el IASB. Es decir que, para efectos de la preparación y presentación de estados financieros al cierre anual 2020, se hace necesario tener en cuenta, presentar y revelar la aplicación de esta enmienda.

NIIF para pymes

Para aquellos cambios en contratos de arrendamientos que hagan parte de estados financieros que se preparen conforme al marco normativo basado en NIIF para pymes se aplica el párrafo 20.8, el cual indica que: “La clasificación de un arrendamiento se hace al inicio del mismo y no se cambia durante su plazo, salvo que el arrendatario y el arrendador acuerden cambiar las cláusulas del arrendamiento (distintas de la simple renovación del acuerdo), en cuyo caso la clasificación del arrendamiento deberá ser evaluada nuevamente (subrayado fuera del texto original).

En este sentido, todos los cambios que posiblemente puedan ocurrir, para estos estados financieros, se evalúan como si fueran un nuevo contrato de arrendamiento, o como coloquialmente se dice: ¡borrón y cuenta nueva! Y, a falta de principios puntuales para reconocer y medir estos hechos, cualquier afectación neta por la nueva evaluación respecto a los saldos anteriores se reconoce en el resultado del periodo.

NIIF Plenas

A diferencia del anterior marco normativo, el que se encuentra basado en NIIF Plenas sí contiene varios requerimientos que se deben aplicar cuando ocurren cambios en los contratos de arrendamiento, y es esta la principal razón que dio lugar a que el IASB y organismos de orientación profesional se pronunciaran al respecto. Estos principios los encontramos distribuidos de la siguiente manera en la NIIF 16:

a. Párrafo 11: evaluar nuevamente si un contrato es o contiene un arrendamiento.

b. Párrafo 21: cambios en el plazo de arrendamiento.

c. Párrafos 30 al 35: aplicación de cambios en la amortización o evaluación del deterioro sobre el activo por derecho de uso para los arrendatarios, conforme se determinen en las NIC 16, 38, 40 y 36.

d. Párrafos 36 (c) y 39 al 43: nueva medición sobre el importe en libros del pasivo por arrendamiento, para los arrendatarios.

e. Párrafo 87: reconocimiento de un nuevo contrato de arrendamiento operativo a partir del momento en que ocurren los cambios, para los arrendadores.

La aplicación de los anteriores principios parte de evaluar si las modificaciones dan lugar o no al reconocimiento de los cambios en un contrato de arrendamiento como uno separado para los arrendatarios en los párrafos 44 al 46, y para los arrendadores con base en los párrafos 79 y 80.

Es por esto que todas las guías que se han emitido al respecto sintetizan los efectos de los cambios en un contrato de arrendamiento como si se tratara de uno separado o no, dependiendo de si dichos cambios dan lugar a una modificación en el alcance inicial del contrato o se relacionan directamente con un cambio en los pagos. Sin embargo, otra manera de evaluar estos cambios y su posterior reconocimiento corresponde a establecer si estos son permanentes o temporales durante el plazo de arrendamiento restante o sobre el nuevo plazo que se haya establecido.

Así, a partir de los ejemplos que se mencionaron inicialmente, su evaluación y posible afectación a partir del tipo de cambio que resulte sobre el contrato de arrendamiento podría coincidir en cualquiera de las siguientes opciones:

En todo caso, aplicar la enmienda a la NIIF 16 −la cual ya hace parte del marco normativo basado en NIIF Plenas para Colombia con el Decreto 1432 de 2020− corresponde a la posibilidad de aplicar la solución práctica (no es obligatorio) al determinar, en el evento que la evaluación de los cambios no resulte en un resultado fiable, que la modificación (concesión, beneficios) se reconozca como pagos variables afectando directamente el resultado del periodo.

Finalmente, hay que tener cuidado sobre aquellos cambios que se relacionan con el pago de pasivos de arrendamiento con recursos diferentes al efectivo o la condonación de obligaciones de arrendamiento, ya que estos hechos se relacionan con la aplicación de las normas de instrumentos financieros pasivos para su baja en cuentas (NIIF 9 y Sección 11), sobre las cuales, si se cumplen las condiciones allí dispuestas, se reconoce un ingreso equivalente al pasivo sobre el que ya no existe ninguna obligación de pago o disminuyendo la clase de activo entregado.

Por Miller Sepúlveda (independiente)

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