La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), mediante el Concepto 015983 de 2026, precisó que las Sociedades Especializadas en Arrendamiento (SEA), cuyo objeto social único es el arrendamiento de bienes inmuebles destinados o no a vivienda, no tienen por esa condición un régimen tributario autónomo, diferencial o preferencial. Por tanto, deben aplicar las reglas tributarias que resulten aplicables según su naturaleza y las operaciones que desarrollen.

De acuerdo con el Decreto 1789 de 2004^[1], son SEA las sociedades constituidas conforme al Código de Comercio que tengan como único objeto social el arrendamiento de bienes inmuebles construidos o adquiridos por ellas y que incorporen en su denominación la expresión “Sociedad Especializada en Arriendo” o la sigla “SEA”. La DIAN aclaró que estos requisitos determinan la categoría sectorial de la sociedad, mientras que sus efectos tributarios deben establecerse conforme a las normas fiscales aplicables a cada operación.

En materia del impuesto sobre la renta, la DIAN indicó que no existe un beneficio general, una tarifa diferencial o un tratamiento especial que proceda únicamente por tener la calidad de SEA. Los cánones de arrendamiento hacen parte de los ingresos fiscales y los costos, deducciones, rentas exentas o descuentos deben analizarse de acuerdo con las disposiciones que regulen cada operación y el cumplimiento de sus requisitos.

Respecto del impuesto sobre las ventas (IVA), el tratamiento depende de la operación y de la destinación del inmueble. La exclusión prevista en el numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario (E.T.) aplica al arrendamiento de inmuebles para vivienda, mientras que las operaciones relacionadas con inmuebles destinados a otros usos deben analizarse conforme a las reglas generales del impuesto.

La entidad también señaló que la condición de SEA no genera reglas especiales para la depreciación, el IVA descontable, la retención en la fuente ni las obligaciones formales ante la DIAN. Estos aspectos deben determinarse según las normas aplicables a cada operación y las circunstancias particulares de la sociedad.

Finalmente, la DIAN precisó que los contratos de arrendamiento con opción de compra deben analizarse conforme al artículo 127-1 del E.T. y a la naturaleza económica de la operación, para determinar si corresponde a un arrendamiento financiero u operativo. La existencia de la opción de compra o la denominación del contrato no determina por sí sola su tratamiento fiscal.

Para más detalles, consulte el siguiente documento.

Ver: Concepto 015983 de 2026 – DIAN – INCP

Redacción INCP