Por medio del Concepto 0464 de 2022, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) respondió a una consulta acerca del tratamiento contable que se le debería dar a la venta de bienes comunes en una copropiedad. Para dar respuesta, el CTCP se remitió a la orientación técnica No. 15 – Copropiedades de Uso Residencial o Mixto (Grupo 1, 2 y 3), en donde se presentaron las siguientes consideraciones con respecto a los bienes comunes:

• Los bienes comunes son partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados.
• Estos bienes no deben ser reconocidos en los estados financieros de la copropiedad por cuanto no tienen el carácter de recursos disponibles para ella, dado que la titularidad del dominio y el uso particular están en cabeza de cada uno de los copropietarios, más allá de que la copropiedad tenga la responsabilidad por su preservación, mantenimiento y control.
• Estos bienes deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.
• Los bienes comunes se clasifican en bienes comunes esenciales, bienes comunes no esenciales, bienes de uso exclusivo y bienes desafectados.
• Los bienes comunes esenciales son aquellos bienes que son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás bienes que no cumplen los requisitos de los bienes comunes esenciales se considerarán como bienes comunes no esenciales. Los bienes comunes esenciales no serán reconocidos en los estados financieros de la copropiedad. Los bienes comunes no esenciales, cuando hayan sido desafectados en los términos de la ley, podrán ser reconocidos en los estados financieros de la copropiedad, en caso contrario no serán reconocidos como activos de esta.
• Los bienes comunes de uso exclusivo son bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, son aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. Estos podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los bienes comunes de uso exclusivo no serán reconocidos en los estados financieros de la copropiedad.
• Los bienes comunes desafectados son aquellos bienes no esenciales que pasan a ser de dominio de la copropiedad mediante una escritura pública debidamente registrada, previa autorización de las autoridades competentes y la aprobación de la asamblea de propietarios con voto favorable del 70 % de los coeficientes de la copropiedad (artículos 20 y 21 de la Ley 675 de 2001). Estos bienes serán reconocidos en los estados financieros de la copropiedad desde la fecha en que se hayan transferido todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, y se cumplan los criterios para su reconocimiento como activos. En un proceso de desafectación, los activos, pasivos, ingresos y gastos que se transfieren a la copropiedad generan cambios en el patrimonio en la fecha de reconocimiento inicial y en los períodos futuros.
• Los bienes comunes no esenciales que hayan sido adquiridos por la copropiedad con el producto de las cuotas ordinarias o extraordinarias o con los excedentes de la copropiedad, serán reconocidos como activos de la copropiedad, siempre que pueda demostrarse que existe un proceso de desafectación en el que se transfiera a la copropiedad los riesgos y beneficios inherentes a estos activos. En caso contrario los desembolsos realizados serán reconocidos como gastos en el estado de resultados.

Ver: Concepto 0464 de 2022

Redacción INCP